广州打响取消地价上限“第一枪” 一线城市现“价高者得”
导读：临近2023年年终，广州今年第四批拟供商品住宅用地项目清单出炉。与上一批次相比，供应规模和地块分布结构都有了些许不同。
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
临近2023年年终，广州今年第四批拟供商品住宅用地项目清单出炉。与上一批次相比，供应规模和地块分布结构都有了些许不同。
广州市规划和自然资源局于日前发布的第四批项目清单显示，该批次拟供应18宗涉宅用地（比第三批增加6宗），供应总建面为约272.22万平方米，拟于2023年11月11日至2024年2月10日期间发布出让公告。
《中国经营报》记者注意到，第四批供地计划中有7宗土地位于中心区（天河、荔湾、海珠），占比较第三批翻了一番。事实上，广州土拍市场今年以来冷热分化明显，热门地块触顶摇号，冷门地块无人问津。克而瑞广佛区域团队认为，广州第四批次供地主要集中在核心区域，一方面将进一步释放中心区的购房需求，另一方面有助于降低流拍率。
值得一提的是，广州黄埔区近期挂出的一宗涉宅用地并未设置最高限制地价，而是按“价高者得”原则确定竞得人。至此，广州成为首个取消地价上限的一线城市。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，土拍规则改为“价高者得”，意味着热门地块的竞争将会更加激烈，也更考验房企的算账水平。
核心区域加大供应
在广州，天河、海珠、越秀、荔湾被称为“中心四区”，但今年以来的供地计划并未覆盖越秀区。从全年供应情况来看，广州今年第一批供地21宗，其中“中心四区”（不含越秀，下同）供应6宗；第二批次供地18宗，其中“中心四区”供应8宗；第三批次供地12宗，其中“中心四区”供应2宗。
新近发布的第四批项目清单显示，拟供应的18宗土地中，有2宗位于海珠区，2宗位于荔湾区，3宗位于天河区，7宗位于花都区，2宗位于从化区，番禺区和白云区各拟供应1宗。
相比第三批次仅供应2宗核心区域地块，广州今年最后一批次的供地质量有了较大幅度的提升。同时，对比去年第四批次，该批次供地规模也有所增长，共增加12宗。
其中，天河区东圃板块拟供应黄云路以北AT1003010、AT1003075、AT1003082地块和岐山路AT1010005、AT1010007地块。克而瑞提供的数据显示，前者地块目前周边3公里内在售的产品主要以大平层等改善项目为主，近一年成交均价约71020元/平方米；后者地块目前周边3公里内在售项目较多。
另外，第四批供地计划中的海珠区琶洲西区商住地块的总用地面积约1.11公顷，但建筑面积高达11.1万平方米。克而瑞提供的数据显示，该地块目前周边3公里有5个项目在售，近一年成交均价约110000元/平方米；海珠区AH101314地块为立交桥上盖项目，占地约6.71公顷，总建筑面积为15.71万平方米，周边在售新项目较少；荔湾区陆居路AF020208、244地块总占地2.13公顷，总建筑面积22.32万平方米，根据克而瑞提供的数据，该地块周边3公里近一年共成交2542套商品住宅，成交均价为62108元/平方米。
核心区域加大供应背后，今年以来，广州土拍市场表现冷热分化。
11月16日，广州公共资源交易中心官网发布公告称，原定于11月17日出让的南沙区3宗涉宅用地，其中2宗地块延期，1宗地块因故终止出让。记者注意到，上述3宗地块此前已经历两次调整出让安排。对于地块延期以及终止出让的原因，记者致函广州市规划和自然资源局南沙区分局方面进行了解，但该局相关工作人员表示：“暂不接受相关采访。”广州中原研究发展部提供的数据显示，截至10月底，南沙区楼市库存去化周期为25.8个月，仅次于越秀区。
但在番禺区，今年以来已诞生多宗摇号地块。9月8日，番禺区大石街新光快速西侧地块挂牌出让，当天竞拍多达30轮，最终以10.8亿元的封顶价出让；6月，番禺区大龙街番禺大道以西BC0613006地块经过18轮竞拍达到最高限价，最终进入摇号环节确定竞得人。
拍地规则持续调整
随着第四批供地计划出炉，克而瑞数据监测显示，广州土地市场今年计划供应69宗，同比增长19%，供应总建筑面积1002.5万平方米，同比增长8%，整体供应规模与去年相比有所增加。
除了加大供应，广州土拍规则在近期也出现新变化。
11月21日，广州公共资源交易中心发布HPG-DS-26地块挂牌出让公告。该地块位于黄埔区护林路以南、镇东路以东，性质为二类居住用地兼容文化设施用地，面积为37711平方米，容积率≤4.3，起始价约39.47亿元，增价幅度为2000万元，保证金约7.89亿元。
值得注意的是，上述公告明确，HPG-DS-26地块未设置最高限制地价，其挂牌出让按照“价高者得”原则确定竞得人。挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入限时竞价，通过限时竞价确定竞得人。
此前，设置最高限制地价是广州惯用的土拍规则，涉宅用地出让通过设置最高限制地价，出价触顶后摇号或竞配建面积、竞自持面积等方式确定竞得人，以控制土地出让溢价。
根据好地研究院统计，1—10月，广州土地出让金为951.5亿元，同比下降7.6%，成交总建面555.2万平方米，同比下降22.8%。成功出让的36宗土地中，仅12宗（含11宗进入摇号环节的土地）拍出溢价，其余地块均为底价成交。
对于广州宅地出让规则出现的新变化，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“政策导向发生了改变。”其进一步表示，针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，近期政策主动应对。
在广州之前，下半年以来已有多个热点城市在具体地块出让规则方面不再设置最高限制地价，但广州是首个落地执行土拍“价高者得”的一线城市。中指研究院监测数据显示，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。
楼市等风来
提升供地质量、调整拍地规则之后的土地市场，被寄予修复市场情绪的期望，同时也蕴含带动下游商品房市场的期待。
事实上，广州自8月底以来打出楼市新政“组合拳”，包括落地执行首套房贷款“认房不认贷”政策，原先执行限购政策的番禺、黄埔、花都等三区正式放开限购，二手房增值税免征期“5年改2年”，住房公积金实行“认房不认贷”等。
一系列措施背后，当前房地产市场供求关系已出现重大变化。国家统计局发布的数据显示，10月，广州新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.7%、0.8%；1—10月，广州新建商品住宅、二手住宅平均销售价格分别同比下降0.9%、2.1%。
克而瑞提供的数据显示，11月13—19日，广州商品住宅供应1610套，供应面积16.70万平方米，环比持平；成交1172套，成交面积13.26万平方米，环比增长10.68%。其中，番禺区以2.55万平方米的成交面积占据榜首，增城区、黄埔区紧随其后，成交面积在2万平方米左右。截至11月19日，广州全市商品住宅存量面积上升至1186万平方米，去化周期缩短至18.22个月。
展望后市，中指研究院认为，随着政策效力持续影响，以及年底开发商为加速资金回笼加大促销力度，广州四季度市场成交将呈稳步回升趋势。
就全国房地产市场情况来看，国家统计局发布的数据显示，1—10月，商品房销售面积为9.3亿平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积为7.9亿平方米，同比下降6.8%；商品房销售额为9.7万亿元，同比下降4.9%，其中住宅销售额为8.7万亿元，同比下降3.7%。
中指研究院表示，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度，进而促进部分需求释放；核心城市二手房销售保持恢复的趋势下，有望带动新房市场活跃度提升，叠加当前相对宽松的政策环境及去年低基数效应，房地产市场有望逐步企稳。